Вот уже 13 лет продолжается реформа ЖКХ в Российской Федерации, в этом месяце Жилищному кодексу исполнилось 5 лет, но далеко не всем пока понятны многие положения законодательства по жилищным взаимоотношениям. Поэтому на самые часто задаваемые вопросы жителей многоквартирных домов отвечает заместитель начальника департамента жилищно-коммунального и дорожного комплекса Кемеровской области Ирина ГАЙДЕНКО.

- Что зависит от жителей? Как они могут влиять на состояние, обслуживание своего дома?

- От собственников жилья зависит ВСЁ! Дело в том, что форму управления своим жильём выбирают сами собственники помещений! Без них ни ТСЖ, ни УК не появились бы!

- Но управлять-то домом должны, видимо, специалисты? Что может сделать, к примеру, пенсионер?

- В нашем Жилищном кодексе определены три способа управления домом: товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и непосредственное, или прямое, управление самих жильцов.

Товарищество собственников жилья – это форма управления, при которой собственники жилья объединяются для совместного управления домом, для его эксплуатации, содержания и ремонта общего имущества дома, получения качественных коммунальных услуг. ТСЖ является юридическим лицом, имеет печать, счета в банке, имеет право заключать договоры на обслуживание дома с организациями или частными лицами.

Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом товарищества. Членом ТСЖ может стать любой собственник помещений (квартир) этого дома на основании заявления. Члены ТСЖ выбирают правление на срок не более, чем 2 года.

Правление составляет смету доходов и расходов ТСЖ; заключает договоры с поставщиками услуг, банками; занимается подбором обслуживающего персонала (слесарей, электриков, дворников и т.д.); контролирует качество предоставляемых услуг. А также ежегодно отчитывается перед членами ТСЖ.

Правление ТСЖ из своего состава избирает председателя, который обеспечивает выполнение всех решений правления.

Кроме того, на общем собрании из числа собственников (жителей) помещений выбирают ревизора или ревизионную комиссию, которая не реже одного раза в год проверяет финансовую деятельность ТСЖ и отчитывается на общем собрании. Чем обеспечивается гласность и контроль всех расходов и платежей.

Для получения дополнительных доходов ТСЖ может сдавать в аренду подвальное помещение, фасад дома для размещения рекламы. Все полученные доходы должны направляться только на содержание, ремонт дома и развитие ТСЖ.

При создании ТСЖ размер платы за коммунальные услуги (тепло, воду, газ, электричество) остаётся на уровне, установленном администрацией муниципального образования. Все льготы и субсидии распространяются на членов ТСЖ.

Понятно, что ТСЖ эффективно будет работать там, где есть инициативные жители (собственники) дома, способные организовать данный процесс.

- А что делать, если в доме нет таких жителей, которые могли бы организовать ТСЖ и контролировать его деятельность?

- Управление жильём можно доверить профессионалам на основе договора с каждым жильцом-собственником.

Управляющая компания выбирается так же на общем собрании большинством жителей (собственников). Решение оформляется протоколом. На общем собрании должен быть решён вопрос по оплате жилищных услуг (содержание и ремонт общего имущества дома, услуги по управлению). Плата принимается жителями по предложению управляющей компании. Управляющая компания должна заключить с каждым собственником (жителем) дома договор управления сроком не менее, чем на один год. И не более, чем на 5 лет.

Если решение принято большинством голосов собственников, то такой договор с управляющей организацией обязаны заключить даже жильцы, которые не присутствовали на собрании.

Управляющая компания за плату в течение договорного срока должна содержать и ремонтировать общее имущество дома, обеспечивать коммунальные услуги и рассчитываться с поставщиками тепла, воды, электричества…

Договор должен содержать перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также стоимость работ и услуг, периодичность отчётности управляющей компанией перед жителями.

Если управляющая компания не отчитывается, то собственники должны сами организовать общее собрание, пригласить руководство УК и потребовать отчёт.

Отказ от предоставления отчёта может послужить причиной расторжения договора с этой компанией.

Жителям важно помнить, что это они наняли управляющую компанию, а не компания наняла жильцов.

- Если жильцы дома не придут к согласию, что лучше – ТСЖ или управляющая компания? Что будет тогда?

- В случае если собственники квартир не проявили инициативу и самостоятельно не выбрали форму управления, то по закону их дом будет обслуживать та управляющая компания, которую определит администрация города или района по результатам открытого конкурса.

- Почему случается, что форма правления выбрана, хотя жители не собирались на общем собрании и ничего и никого не выбирали?

- Жилищный кодекс позволяет проводить голосование двумя способами – очным и заочным. Очное – это когда собирается общее собрание жильцов (собственников) дома, жители обсуждают вопросы, обозначенные в повестке собрания, и принимают решение большинством голосов.

А что у нас получается на деле? Жители не собрались: кто-то махнул рукой, кто-то на работе, кто-то на рыбалке, а кому-то просто лень. Так как большинство не пришло на собрание, то те собственники помещений, кто заинтересован в создании ТСЖ (или выбора какой-то управляющей организации), прошли по квартирам, собрали необходимое количество подписей. Не секрет, многие из жителей не читая подписали протокол. В результате получилось, что ТСЖ создали без них, управляющую компанию выбрали без них, хотя всё в рамках закона.

И тарифы на жилищные услуги тоже установили без них, хотя данные тарифы принимаются только на общем собрании самими жильцами, только с учётом предложений управляющей компании. А если люди сами равнодушны, то некоторые ТСЖ и УК сейчас и творят беспредел.

- Может быть, люди уже и не верят, что они могут что-то изменить или на что-то повлиять?

- Вот это зря. Закон как раз на стороне жильцов. Они должны чётко понимать, что только они, собственники, – хозяева в доме. И отвечают не только за свою квартиру, но и за общее имущество в доме (подъезды, крыши, подвалы, лифты, придомовую территорию). Поэтому для содержания, обслуживания этих мест, их ремонта жители должны определить, как будут управлять домом.

- Что нужно делать, если со стороны правления ТСЖ или управляющих организаций идут нарушения?

- В первую очередь собственники помещений в доме (жители) должны организовать собрание и заставить руководство ТСЖ, управляющей компании отчитаться: что отремонтировано в доме, куда, на что идут ваши деньги, почему такие цены, что конкретно вы оплачиваете. Ведь вы платите им свои кровные рубли и поэтому имеете законное право спросить с них по полной программе.

Если не устраивает работа руководства ТСЖ, то переизбирайте его. Для этого нужно принять решение большинством голосов (50 % плюс один голос). Будьте активнее, отстаивайте свои права собственников.

- Всё время говорят о простом большинстве голосов – 50 процентов плюс один голос. Это от числа квартир, или проживающих, или от количества собственников?

Допустим, вы живёте в доме, где, скажем, 100 квартир. Так вот, согласно Жилищному кодексу вы должны проголосовать за какое-то решение простым большинством голосов: 50 процентов плюс один голос. Голос считается только в зависимости от площади вашей квартиры в отношении к площади всего дома. А не от числа жильцов или квартир, как считают многие.

К примеру, семья из 3 человек, трёхкомнатная приватизированная квартира общей площадью 60 кв. метров, собственность оформлена на одного – главу семьи. А общая площадь жилых и нежилых помещений в этом доме равна 4000 кв. метров. Значит, им принадлежит 1,5 голоса. (60 кв.м. делим на 4000 кв.м. и умножаем на 100% = 1,5).

- А власть как-то может помочь населению в этом вопросе?

- Администрации городов и районов могут потребовать отчёт от управляющих организаций или правления ТСЖ только в тех домах, где есть муниципальное жильё (неприватизированные квартиры) и инициировать проведение собраний собственников помещений. Если в доме нет муниципального жилья, то все эти вопросы должны решать вы – собственники помещений (жители).

- Что получается? Надо сказать самим себе: возьмёмся за руки, друзья?

- Да. Только совместными усилиями можно навести порядок в своём доме и жилищно-коммунальном хозяйстве. Областной департамент ЖКХ считает собственников жилья, квартиросъёмщиков своими партнёрами.

Жители сами могут помочь решению общей задачи и словом, и делом. Они обладают житейским и профессиональным опытом. А их воспитанные дети не позволят друзьям стать вандалами – громить подъезды, писать на стенах, срывать двери, разбивать стёкла. Ветераны, наши активисты, помогут следить за порядком и порядочностью как тех, кто обслуживает дом, так и тех, кто в нём живёт.